העוקץ הבריטי: ישראלים השקיעו ב"דיור יוקרתי" שהתברר כחורבות
העוקץ הבריטי: ישראלים השקיעו ב"דיור יוקרתי" שהתברר כחורבות
בקשה להסדר חוב שהוגשה החודש לבית המשפט חושפת סיפור צבעוני על השקעה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בדיור מוגן בבריטניה, שהתבררה לכאורה כעוקץ של כ־360 מיליון שקל, שבמסגרתו שווקו נכסים מטים ליפול כדיור אקסקלוסיבי
שוק הנדל"ן הבריטי שווק בשנים האחרונות בישראל כאטרקטיבי להשקעה. אלא שבקשה להסדר חוב של חברת שיווק השקעות, שהוגשה בתחילת החודש בבית המשפט המחוזי בלוד, חושפת סיפור צבעוני על השקעה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בדיור מוגן בבריטניה. ההשקעה, מתברר, היתה לכאורה עוקץ של כ־360 מיליון שקל, במסגרתו שווקו נכסים מטים ליפול כדיור אקסקלוסיבי.
את יחידות הדיור המוגן שיווקה בישראל חברת גלאון אינווסט, חברה־בת של גלאון גרופ, שהוקמה על ידי יוסי גלאון, בעברו מייסד מכתשים אגן רוסיה ושליח משרד החוץ למדינות מזרח אירופה. את גלאון אינווסט מנהלים כיום שני בניו, איתי ועילי. גלאון שימשה כמשווקת משנה בישראל של חברה בשם קרלאורן (Carlauren), ששייכת ליזם הבריטי שון מורי. מוצר ההשקעה היה "יחידות דיור יוקרתיות" לגיל השלישי באנגליה ששווקו בין 2018 ל־2019 בתנאים אטרקטיביים במיוחד. גלאון מכרה זכויות ביחידות דיור מוגן כעסקה מניבה, הכוללת שתי התחייבויות עיקריות מצד קרלאורן: תשלום דמי שכירות בשיעור 10% מהיקף הנכס למשך עשר שנים, ורכישה חוזרת של יחידת הדיור המוגן לאחר תקופת ההשקעה, בסכום המשקף תשואה של לפחות 10% על מחיר הרכישה. כלומר, קרלאורן וגלאון הבטיחו למשקיעים תשואה כפולה – הן בתשואה לשכירות והן ברכישה החוזרת.
על פי הבקשה לפירוק, גלאון מכרה 148 יחידות דיור מוגן באנגליה לקהל הישראלי, חצי מהן של קרלאורן, וגבתה בין 5% ל־6% עמלה על כל מכירה, כאשר המשקיעים משלמים תמורת הזכות ליחידת דיור בין 300 אלף ל־500 אלף שקל. את הלקוחות השיגה גלאון דרך פרסומים באינטרנט, יועצי השקעות וסוכני ביטוח. אלא שלמרות ההבטחות, חלומות המשקיעים התנפצו מהר מאוד. באפריל 2019 חדלה קרלאורן להעביר תשלומים למשקיעים ישראל. בספטמבר 2020 הוגשה תלונה על ידי 36 לקוחות גלאון, שטענו כי נציגי החברה תיארו את ההשקעה בנכסי קרלאורן כנטולת כל סיכון מצד המשקיעים ותיארו את החברה הבריטית כ"ותיקה ובעלת חוסן כלכלי רב, אשר בבעלותה עשרות מבנים ברחבי אנגליה, המופעלים על ידיה כבתי דיור מוגן יוקרתי ביותר, כמו גם פעילות עסקית נוספת, לרבות בתחום התעופה".
בנוסף נמסר למשקיעים שקרלאורן "גובה מדייריה באנגליה תשלום חודשי של כ־5,000 ליש"ט ואף למעלה מכך בגין השימוש בכל אחת מיחידות הדיור שנרכשו" ועל כן לא תתקשה לעמוד בהתחייבויותיה. כאשר חקרו המשקיעים הישראלים את מהות הנכסים עליהם רכשו זכויות, התברר להם, לפי כתב התביעה כי "הנכסים הם נטושים ואינם מקימים הכנסות כלשהן לקרלאורן מהפעלתם כדיור מוגן. על כן עולה שהתובעים נפלו להונאת 'פונזי', שבמסגרתה דמי השכירות ששולמו לתובעים למשך פרק זמן קצר בלבד, למעשה מומנו מכספי השקעה של רוכשים מאוחרים יותר, מבלי שהיתה קיימת פעילות כלכלית ממשית שאפשרה תשלום דמי השכירות לתובעים". עוד התברר להם כי מורי "הוא נוכל שהיה מעורב בעבר בעסקאות מרמה מסוג דומה בארה"ב ואף מונה לו נאמן בפשיטת רגל באנגליה" וכי מורי "שלח יד בכספים ששולמו ע"י המשקיעים מימן באמצעותם רכישה פרטית של רכבי יוקרה, יאכטה ומטוס פרטי". עוד התברר כי קרלאורן מעולם לא הפעילה בעברה נכסי דיור מוגן ואותם נכסים ששווקו כנכסי דיור יוקרתיים היו בתים נטושים. מורי מכר ליותר מ־600 משקיעים זכויות על יחידות דיור מוגן והותיר חובות של יותר מ־76 מיליון פאונד, כמעט 360 מיליון שקל. על פי הערכת מקורבים לחברת גלאון, היקף ההון אותו גייסה עבור קרלאורן נע בין 30 ל־50 מיליון שקל שנעלמו.
"התבססנו על ניסון של אב המשפחה יוסי גלאון ועל הקשרים שלו באנגליה. המשקיעים היו מודעים שמדובר מבחינתו בעסקת תיווך בלבד. לא הייתה אינדיקציה להבין מה מתחולל מאחורי הקלעים. שמו של היזם האנגלי (מורי) הלך לפניו. הוא היה עם רקורד של הרבה מאוד שנים בענף. מבחינתו זה היה כמו להשקיע בזמנים הטובים בנכסים של יצחק תשובה", הסביר איתי גלאון לכלכליסט.
גלאון חויבה לשלם למשקיעים 3.8 מיליון שקל, מתוכם 2.3 מיליון שקל ישלמו באופן ישיר בעלי המניות. על פי בקשת הפירוק, היעלמות כספי המשקיעים לא החלישה את הרצון של חברת גלאון להמשיך ולעסוק בתחום הדיור הציבורי באנגליה. בשלב השני החברה הקימה משפחת גלאון את חברת GWC Group שעסקה ברכישת דיור מוגן באנגליה ושיווקה באופן ישיר למשקיעים בישראל. חברת־הבת של GWC, חברת CARTWRIGHT, רכשה מקרקעין עליו מוקמים שני בתי דיור מוגן, האחד בלידס והשני במנצ'סטר. כמו כן, הקימו בעלי המניות חברות־בנות נוספות, שעסקו בתפעול בתי הדיור המוגן. החברה הצליחה לגייס 30 מיליון שקל נוספים מהמשקיעים והנכסים נרכשו במרץ 2020.
אולם עם התפרצות הקורונה, שונו נוהלי הפיקוח במוסדות הדיור הציבורי בבריטניה ו־GWC לא עמדה בתשלומים אותם הבטיחה למשקיעים. כעת היא מבקשת פירוק. גלאון חוזה כי שאר המשקיעים בפרויקטים של קרלאורן, כמו גם המשקיעים בפרויקטים שיזמה בעצמה יגישו תובענות כספיות כנגדם. כך, גם 30 מיליון שקל שהושקעו באותם נכסים נמצאים בסכנה. GWC מנהלת בחודשים האחרונים מגעים עם רוכשי היחידות במטרה למצוא מתווה מוסכם לגורל השקעותיהם – אך הצדדים לא הגיעו עדיין להסכמה. תגובת גלאון, שמיוצגת על ידי עוה"ד רמי קוגן: "ממקום של אחריות וחוסר רצון לבצע העדפת נושים ולפי עקרון השוויון, פנינו לבית המשפט על מנת שכל מי שטוען שהוא נושה יקבל מזור בצורה חוקית ומושכלת".
